Turiu butą daugiabučiame name, kurį administruoja būtų savininkų įsteigta bendrija, tačiau čia aš šiuo metu noriu pasidalinti pastebėjimais ne apie tokio administravimo aspektus. Tik paminėsiu, kad butų savininkai nemoka jokių administravimo paslaugų išlaidų ir ši bendrija egzistuoja tik tam, kad galėtume sudaryti buitinių atliekų išvežimo sutartį, nes bendrovės su atskirais butų savininkais ar gyventojais, motyvuodami Vilniaus miesto tarybos patvirtinta tvarka, atsisako sudaryti atskiras sutartis. Šiandien rašysiu apie tų daugiabučių namų administravimą, kur butų ar kitų patalpų savininkai, nesudarę jungtinės veiklos sutarties ar neįsteigę daugiabučio namo savininkų bendrijos. Turiu teisminę bylą, kur atstovauju daugiabučio namo buto savininką, daugiabučio, kurio savininkai nepasirūpino, kaip tvarkysis su bendru su kitais savininkais turtu. Tokiu atveju pagal Civilinį kodeką skiriamas bendrojo naudojimo objektų administratorius, o šiuo atveju buvo paskirta bendrovė UAB “Naujamiesčio būstas”. Šią bendrovę per UAB “Fervėja” bei UAB “Būsto investicijų valdymas” valdo UAB “City service”. Byloje paaiškėjusios aplinkybės leidžia teigti, kad didesnė dalis administratorių daug metų neteisėtai turtėjo bendro turto savininkų sąskaita. Tokia susidariusi situacija, manau, yra visame Vilniuje, ir ne tik šioje konkrečioje byloje. Todėl darytina išvada, kad patalpų savininkai turi teisę teismine tvarka išsieškoti neteisėtai pasisavintas lėšas. Reikia žinoti, kad pagal šiuo metu galiojantį teisinį reglamentavimą namų, kurių savininkai patys nesusitarė, kaip administruos bendrą turtą, administratorius skiriamas ir veikia sekančiomis teisės normomis:
- Administravimas yra kitam asmeniui nuosavybės teise priklausančio turto tvarkymas. Pagal Civilinio kodekso 4.236 straipsnio 2 dalį administravimas nustatomas teismo nutartimi, įstatymu arba sandoriu, o Civilinio kodekso numatytais atvejais administravimas gali būti nustatomas administraciniu aktu. Daugiabučio namo butų savininkų atžvilgiu jų bendro naudojimo objektų (pvz. koridorius, namo konstrukcijos, bendri inžinieriniai tinklai) administravimas nustatomas administraciniu aktu.
- Pagal Civilinio kodekso 4.84 straipsnio 2 dalį administraciniu aktu administratorių skiria savivaldybės meras arba jo įgaliotas atstovas, ir jis veikia Civilinio kodekso 4.240 straipsnio pagrindais.
- Administratoriaus veiklą reglamentuoja savivaldybės mero patvirtinti administravimo nuostatai, kaip tai sako Civilinio kodekso 4.84 straipsnio 3 dalis.
- Pagal Civilinio kodekso 4.240 straipsnį toks turto administravimas laikytinas paprastuoju administravimu. Paprastojo administravimo turinys yra administratoriaus pareiga registruoti buto savininkų bendro turto atžvilgiu susidariusias skolas ir jas apmokėti iš administruojamo turto, o taip pat įgyvendinti kitas teises, susijusias su turto valdymu ir naudojimu.
- Atkreiptinas dėmesys, kad administravimo santykiai kildinami iš pavedimo santykių teisinio instituto, kuris reglamentuotas Civilinio kodekso XXXVI skyriuje ir konkrečiai 6.757 straipnio 1 dalyje.
- Už tokį administravimą administratorius turi teisę gauti atlyginimą, bet tokia teisė pagal Civilinio kodekso 4.238 straipsnio 1 dalį atsiranda tik tada, kai atlyginimas nustatytas administravimą nustatančiame akte, t.y. tame pačiame mero nutarime, kuriuo jis skiria administratorių konkrečiam namui. Kad tokia paslauga yra atlygintina nustato ir Civilinio kodekso 6.758 str. 2 d., kadangi laikytina, kad adminstravimą vykdanti bendrovė yra verslo subjektas, tai preziumuojama, kad tokia sutartis atlygintina, tačiau ir šio straipsnio 3 dalyje nustatoma, kad atlyginimo dydį nustato pavedimo sutartis ar įstatymas. Tuo atveju, jeigu atlyginimo dydis nei sutartyje, nei įstatyme, nei administravimą nustatančiame akte nenustatytas pagal Civilinio kodekso 4.238 str 1 d. atlyginimas nustatomas teismo, kuris pagal Civilinio kodekso 6.758 str. 3 d. tai padaro atsižvelgiant į papročius, rinkos kainas, suteiktų paslaugų pobūdį ir trukmę, atitinkamas paslaugas teikiančių asmenų profesinių susivienijimų rekomendacijas ir kitas aplinkybes.
- Pagal Civilinio kodekso 4.84 straipsnio 4 dalį administravimo išlaidas apmoka butų ir kitų patalpų savininkai proporcingai jų daliai bendroje dalinėje nuosavybėje. Tai yra turto administratorius turi apskaičiuoti patalpų savininko dalį visame name ir išlaidas dalinti jo priklausančiai daliai. Atkreiptinas dėmesys, kad administratorius nustato ne “mistinį” tarifą,kuri daugintu iš savininkams priklausančio turto ploto, o mokėtiną sumą už administravimo ar kitą paslauga dalina proporcingai buto savininko daliai bendroje dalinėje nuosavybėje. Ji paskaičiuojama tokiu būdu – sudedamas visų butų savininkų nuosavybes teise priklausanti butų ir kitų patalpų plotą ir išskaičiuoja dalį tame suminiame plote atskiro buto savininko dalį. O savininko mokėtiną dalį paskaičiuoja dauginant visą mokėtiną sumą iš to savininko dalies visame patalpų plote. Pateiksiu pavyzdį. Darykim prielaidą, kad daugiabutyje name yra 7 butai, kurių plotai lygus, po 75 kv.m., o dar 3 po 55 kv. m., tai bendras plotas būtų 7X75=525 kv. m. plius 3X55=165 kv. m., viso 690 kv. m., tai vieno buto savininko dalis, kurio buto plotas 75 kv. m. laikytina -75/690. Skaičiuojant galima išsivesti išvestinę skaičių. Butui su plotu gautusi 9.2 ir šį skaičiu dalinti iš mokėtinos paslaugos sumos. Butų savininkas turi teisę žinoti visą paslaugos kainą, o ne “mistinius” tarifus, kurie dauginami iš jo buto ploto.
- Pagal Civilinio kodekso 4.82 straipsnio 3 dalį butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti, mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas, taip pat reguliariai daryti atskaitymus, kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui atnaujinti.
- Pagal Civilinio kodekso 4.237 straipsnio 2 dalį administratorius, sudarydamas sandorius, privalo nurodyti, kad jis veikia kaip administratorius. Tai yra, kai jis sudaro sutartį su šilumos ar elektros paslaugų tiekėju bei kitas bendro naudojimo objektų priežiūros ar kitokio pobūdžio sutartis, jis sutartyje privalo nurodyti, kad veikia kaip administratorius. Tokiu būdu teisiškai paslaugos pirkėjai būtų naudos gavėjai – bendro turto savininkai, o ne turto administratorius. Šitaip kvalifikuoja santykius Civilinio kodekso 4.244 straipsnio 1 dalis, kuris sako, kad administratorius nėra asmeniškai atsakingas tretiesiams asmenims pagal prievoles, kurios atsirado administruojant turtą, išskyrus atvejus, kai jis veikė savo vardu.
-
Administruojant svetimą turtą administratoriui atsiranda pareigų, kurios yra privalomos:
- Pagal Civilinio kodekso 4.242 straipsnio 2 dalį administratorius savo prievoles privalo vykdyti apdairiai, sąžiningai ir tik naudos gavėjo interesais. Administratorius negali jam suteiktų teisių panaudoti savo asmeniniams poreikiams ar trečiųjų asmenų poreikiams tenkinti.
- Pagal Civilinio kodekso 4.243 straipsnio 1 dalį administratoriui draudžiama panaudoti savo funkcijas asmeniniams interesams. Apie kiekvieną interesų konfliktą administratorius privalo nedelsdamas pranešti naudos gavėjui, t.y. butų savininkams.
- Pagal Civilinio kodekso 4.243 straipsnio 2 dalį administratorius neturi teisės naudoti informacijos, susijusios su turto administravimu, savo interesams, išskyrus atvejus, kai tai leidžia daryti naudos gavėjas ar administravimą nustatęs aktas.
- Pagal Civilinio kodekso 4.245 straipsnio 1 dalį administratorius privalo sudaryti turto aprašą, apdrausti turtą nuo vagystės, gaisro ar kitų gaivalinių nelaimių, o pagal 4 dalį sudarytą aprašą pateikia jį paskyrusiam asmeniui, o akto kopijas naudos gavėjams, t.y. butų savininkams. Tokio aprašo sudarymas yra svarbus butų savininkams, nes pagal jį turėtų būti sudaromos kitos sutartys ir mokėjimo už paslaugas išlaidų dydžiai.
- Pagal Civilinio kodekso 4.249 straipsnio 2 dalį administratorius privalo tvarkyti pajamų ir išlaidų apskaitą, o pasibaigus kalendoriniams metams, pateikti detalią savo veiklos ataskaitą. (Įdomu, kuris butų savininkas Vilniuje gavo tokią atskaitą).
- Už atliktas administravimo paslaugas administratorius turi išrašyti sąskaitas, kaip tai reglamentuoja Buhalterinės apskaitos įstatymo 12 ir 13 straipsniai, o ne neaiškius raštus ar suvestines pažymas, kurie neturi privalomų rekvizitų.
- Pagal Civilinio kodekso 4.242 straipsnio 2 dalį administratorius savo prievoles privalo vykdyti apdairiai, sąžiningai ir tik naudos gavėjo interesais. Administratorius negali jam suteiktų teisių panaudoti savo asmeniniams poreikiams ar trečiųjų asmenų poreikiams tenkinti.
- Atkreiptinas dėmesys, kad administravimas jeigu jis teikiamas fiziniui asmeniui vartotojui tai laikytina vartotojiška paslauga mutatis mutandis taikoma civilinio kodekso 6.188, 6.350-6.370 straipsnių taisyklės.
Tačiau Vilniuje visas aukščiau minėtas teisinis reguliavimas masiškai pažeidinėjamas. Nagrinėjant teisminę bylą paaiškėjo, kad:
- Administravimo nuostatus patvirtino ne meras, kaip tai numato Civilinio kodekso norma, o savivaldybės biudžetinės įstaigos Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktorius Valdas Klimantavičius 2005-12-19 įsakymu Nr. 30-0250. Atkreiptinas dėmesys, kad Civilinio kodekso straipsnis nenumato galimybės mero įgaliojimus perleisti kitiems subjektams, t.y. išskirtinė atstovaujamai valdžiai priskirta funkcija, o ne vykdomąjai. Tuo būdu Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktorius pažeidė Civilinio kodekso 4.84 straipsnio 3 dalį.
- Administratoriui nebuvo nustatytas atlygis, kaip tai numatyta Civilinio kodekso. Šiuo atveju administratorius, savavališkai ir tik jam vienam žinomais būdais nustatė šį mokestį pats ir iš butų savininkų ilgą laiką neteisėtai reikalavo apmokėti administravimo paslaugas, tuo pažeisdamas Civilinio kodekso 4.238 straipsnio 1 dalį. Byloje UAB “Naujamiesčio būstas” atsisakė bendradarbiauti su teismu ir paaiškinti, kaip apskaičiavo mokesčio sumą už administravimą. Tik nurodė, kad toks mokestis paskaičiuotas, vadovaujantis Vilniaus miesto tarybos 2006-06-07 sprendimu Nr. 1-1206 “Dėl daugiabučių namų bendrosios nuosavybės admnistravimo tarifų apskaičiavimo metodikos patvirtinimo“. Atkreipiu dėmesį, kad Civilinio kodekso norma reikalauja ne nuorodos į metodiką, o administraciniame akte, kuriuo paskiriamas administratorius turi būti nurodyta konkreti kaina už bendrosios nuosavybės objektų administravimą. Todėl teismas atmetė bendrovės reikalavimą buto savininkui dėl administravimo mokesčio apmokėjimo ir tokiu būdu atsirado galimybė išsieškoti visą sumokėtą anksčiau mokestį už administravimą.
- Byloje taip pat paaiškėjo, kad minima bendrovė, sudarydama sutartį su paslaugų tiekėjais dėl bendro turto naudojimui reikalingų paslaugų, nenurodė, kad ji yra administratorė, o pasinaudodama teisine padėtimi šias paslaugas perparduodavo butų savininkams. Pavyzdžiui už elektros paslaugas administratorius buvo sudaręs net administravimo paslaugų sutartį su elektros tiekėjais, kurie jam mokėjo užmokestį, priklausantį nuo sunaudotos namo elektros. Todėl administratorius buvo suinteresuotas, kad elektros koridoriuje ar kitose bendro naudojimo patalpose būtų naudojama kuo daugiau, tai yra nesirūpino įrengti apšvietimo sistemą taip, kad ji būtų naudojama taupiai. Namo priežiūros sutartis sudarydavo tik su savo “motinine” bendrove, neskelbdama jokių konkursų ar apklausų, kurios leistų butų savininkams surasti palankiausią paslaugų tiekėją.
- Administratorius peržengė savo, kaip administratoriaus Civilinio kodekso nustatytas ribas, sudarydamas sutartį su licenzijuotais paslaugų tiekėjais komunalinių atliekų išvežimui, o pats jas perduodamas butų savininkams. Sudarydmas sutartį pagal išvežamų šiukšlių kiekį, butų savininkams nustatė mokėjimus pagal jų turimą patalpų plotą. Tokiu būdu uždirbo perparduodamas komunalines atliekas! Komunalinės atliekos – tai buto savininkų atskira “nuosavybė” nuo kitų šio namo butų savininkų, o administratoriui nesuteikta teisė administruoti buto savininkų nuosavybes atskiras nuo kitų būtų savininkų.
- Taip pat paaiškėjo, kad administratorius nėra sudaręs tikslaus administruojamo turto aprašo, o tik įvardinęs bendro naudojimo objekus. Atkreipiu dėmesį į tai, kad tikslus aprašo sudarymas yra labai svarbi administratoriaus pareiga, nes jame ne tik įvardinjami butų savininkų bendro naudojimo objektai, kuriuos administruoja administratorius, bet turi būti ir nurodytiū šių objektų charakteristikos, kaip pvz., jeigu yra koridorius tai nurodomas jo konkretus plotas, jeigu yra namo konstrukcija tai nurodoma ne tik apibudinantys matmenys, bet ir medžiagos iš ko ši konstrukcija padaryta, jeigu tai inžinieriniai tinklai, tai nurodoma jo ilgis vamzdžių diametrai ir panašiai. Toks konkretus objektų įvardinimas reikalingas objektyviai įvertinti kokios paslaugos buvo atliktos ir kokioje apimtyje. Šioje konkrečioje byloje bendrovė nesivargino inventorizuoti objektus ir nuo “lubų” imdavo skaičius ir pateikdavo butu savininkams apmokėti.
- Savavališkai nustatė administravimo mokestį, tarifą daugindamas iš savininkams priklausančių patalpų ploto. Tokį skaičiavimo metodą taikė administravimo ir kitoms jo savavališkai teikiamoms paslaugoms, ne kaip nustatyta Civilinio kodekso 4.82 straipsnio 3 dalyje bei 4.84 straipsnio 4 dalyje.
Šį pavyzdį pateikiau labai sukonkretinęs, kadangi siekiau, kad skaitytojas turėtų kuo didesnę naudą, aiškindamasis problemas dėl savo administruojamo turto. Bet kaip žadėjau, pažadą ištesėjau. Vėliau mėginsiu tikslinti, tai galite grįžti prie šio “straipsniuko”. Kitą kartą analizuosiu klausimą “Ar abonentinis mokestis yra teisėtas?”
